ロジスティクス・インサイト「インタビュー」

ラサール不動産投資顧問株式会社
代表取締役 CEO
中嶋 康雄 氏

今号では、ラサール不動産投資顧問株式会社 代表取締役 CEO 中嶋 康雄 氏にお話を伺います。

同社は、世界有数の不動産投資顧問会社であるラサール  インベスト  マネジメント社の日本法人として2001年に設立されました。私募・公募不動産ファンドや上場不動産株式など、さまざまな形態を通じて世界中で不動産投資活動を展開する同グループの総運用資産残高は、約463億ドル(*1)にのぼります。

また同グループは、物流施設への投資を事業の一核と位置付け、世界規模で大規模物流不動産投資・運用を展開していることに特徴があります。

日本市場においても、「ロジポート相模原」(本年8月竣工予定)に続き、「ロジポート橋本」(仮称、14年秋竣工予定)と、物流施設供給を加速させており、今回のインタビューでは、その投資戦略の背景について伺いました。

また、国内物流量は低減トレンドにあるという予測が大勢のなか、今後の物流業界について、どのような成長期待をお持ちでいるかコメントを伺いました。

(*1) 2013年03月末現在



貴社は2001年に設立されましたが、日本で物流不動産投資を展開するにあたってのねらい、また、その後の経済環境変化のなかで、どのような沿革を辿られてきたか、お聞かせください。

不動産マーケットとしては、日本はアジアで第1位、世界でも米国に次いで第2位という規模を誇っています。
しかしながら、当社が日本進出当時、日本には物流不動産を対象とした投資市場が存在せず、背景について様々なリサーチを行いました。

結果として、『物流施設が投資対象として認識されていない』というシンプルな理由であり、事業のボトルネックとなるような要因は内在しないと判断いたしました。

それ以降は一貫して、極めて安定したキャッシュフローと堅調なテナント需要を有する物流セクターの魅力を、市場に発信し続けてきました。
2004年には日本の物流施設のみを対象としたファンド第1号を組成、後継ファンドも設立しています。
実績としてこれまでに、国内で46棟、約180万㎡(*2)の物流施設を開発・投資しております。

外部環境という点では、ここ10年、競合プレイヤーの参入が相次ぎ、さらには世界規模での金融危機に直面し、大きなダイナミズムとそのうねりを体感してきました。
しかしながら、日本の物流不動産業界を、ライフサイクルという視点で捉えていると、我々の属する市場はまだ成長のアーリーステージにある、と考えています。

それは、先進的な設備をもつ大規模物流センターが日本国内の物流施設ストック全体に占める割合は、僅か2~3%に過ぎないからです。

残りの97~98%は、耐震性やエネルギー効率が低い旧来型の保管型倉庫です。荷主、物流企業、テナントの効率化追及の流れの中で、今後10年~20年かけてこうしたアセット群は徐々に集約されていくと予測されます。
我々はこうした移転需要に適確に応えるため、大規模物流施設の供給を積極化していきたいと考えています。

不動産マーケット全体については、消費人口減少や、あらゆる業界において効率化の要請が加速することで、市場規模としては減少していくのではないか、と感じています。

貴社のプロダクトポートフォリオは、商業施設やオフィス、ホテルなど多岐に亘っていますが、物流施設というのは、投資対象としてどの様な位置付けにあるのでしょうか?

我々は、『3大運用セクター』という考え方をもっています。

第一に、『物流施設』については、ポートフォリオの基礎を構成するコア投資セグメントです。オフィスや商業施設などとは比較できないくらい、「安定的なセグメント」という評価をしています。二つ目のセクターは『オフィス』、三つ目は『ショッピングセンター等(小売商業施設)』です。どちらも魅力的ではありますが、前者の運用は企業セクターの業績に、後者は個人消費動向の影響を受けやすい、という点が指摘されます。

(*2) 2013年04月末現在

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物流施設として開発物件を選定する際のキーファクター(評価軸)となる要素とは?

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